広島 不動産投資 セミナー

不動産投資は儲かる?


こんなご質問を時々いただきます。

結論から申し上げますと

「儲かる人はいます。けれどもすべての人がそうなるとは限りません」

ということです。


より詳しく見ていきましょう。

たとえば、新築のワンルームマンション投資を考えている方がいるとします。

この場合、次のようなリスクが考えられます。


・地震で建物が損壊する

・経年劣化で家賃が下がる

・単身者が多いので、回転が速い→空室が多くなり、家賃収入が途絶えやすい

・銀行からの融資も金利が上がったら返済が大変になる(家賃を上げるわけにはいかない)

・最終的に売却するまで、トータルでの損得がはっきりしない


いかがですか? 結構リスクがありますね。


家賃保証はどこまで?


そんな不安な中、最近では家賃保証型の収益物件が人気です。


これはどういうことかと言いますと「空室が出ても、管理会社・サブリース会社がその家賃を大家さんであるあなたに、支払いますよ、だから安心ですよ」という仕組みです。

でも、ちょっと待ってください。

これには当然、リスクがあります。それは、家賃は保証されるが、その家賃は、最初の家賃の額のままではない可能性がある、ということです。


どういうことか?


つまり、家賃は本来の8割・9割くらいに抑えられている(差分が管理会社などの利益になる)上に、建物の老朽化や、経済状況などによって、徐々に家賃額が下がる可能性がある、ということです。

すなわち、大家さんの取り分が減ります。


最悪の場合、毎月の融資返済額を下回り、赤字が続くこともあります。


不動産のプロの投資方法


それでも、不動産投資で成功している人もいます。



何かコツはあるのでしょうか? 知人に不動産業界で働きつつ、ご自身も不動産投資をされているXさんがいますので、そのあたりを取材してみました。


Q:どんなのを買うのですか?

A:ファミリー向けの物件です。


Q:ファミリー向けよりも、単身向けの方が良いのでは? チラシもそう言うのが多いですが?

A:単身向けは回転率が高く、早く引っ越してしまいます。すると、その分、壁紙の張替費用が頻繁に発生して、利益を食いつぶしてしまいます。また、すぐに空室が埋まるとは限りません。そのため、一度入居されると出て行きにくいファミリー向けの方が安定しやすいです。


Q:それは新築を買うのですか?

A:新築は買いません。費用と収益のバランスを考えると、新築は割に合いません


Q:なるほど。買う時は借入金・融資ですか?

A:はい。融資です。ある程度の会社員などの信頼が厚い人には低金利で融資を受けさせてくれます。その利率と、実質的な賃貸利回りとの差額を計算し、プラスであれば成り立ちます。


Q:中古だと相場が良くわかりません。

A:そこは素人の方には分かりにくいですね。私は不動産業なので相場が良くわかります。


Q:なるほど、素人だと心配ですね。どうやって、お買い得な物件を探すのですか?

A:事前に不動産屋さんに条件を伝えておきます。すると、市場に情報が出回る前に教えてくれます。そこで条件が合えば買います。


Q:いつ買ってもいいのですか?

A:いいえ、経済の状況を見極めながら買うことが大事です


Q:利益は出ていますか?

A:トータルでは、やはり、最終的に売ってみるまで分かりません。


モチは餅屋


いかがでしたでしょうか。私自身、目からウロコの気分で取材をしていました。

難しいといわれる不動産投資ですが、専門的な知識があれば、ある程度はリスクを減らせるようです。

反対に言うと、素人があやふやな知識で参入するのはやはり、怖い、気がします。


あなたはいかがお考えですか?


皆様のお役に立てれば幸いです。

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